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930楼市调控新政与4号文件如何中国地产行业 中国地产基金将如何应对?

时间:2017-04-15 01:01:58 来源:投中网 作者:陈睿雅

2017年4月12-14日,由投中信息主办、投中网协办的第十一届中国投资年会·年度峰会在上海金茂君悦酒店举办。本次会议主题为“投资进化论”,来自国内外上百家私募股权机构汇聚一堂,就未来私募股权行业的发展进行讨论。


Panel:在名为“房地产调控之下的机会与瓶颈”的主题论坛上,嘉宾分享了对于房地产调控新政下,地产资金和募集问题的看法。乾立基金执行总裁成斌、复星地产资本市场部董事总经理曹清柏、仟意资本董事总经理马林庆、信业基金董事总经理兼首席策略官谭恒、嘉德资本创始合伙人安东参与了本场论坛。乾立基金执行总裁成斌担任本场论坛的主持人。

以下为投中网整理的精彩分享:

成斌:谢谢主持人,非常欢迎各位嘉宾,也非常欢迎各位来宾。今天我们论坛主题是房地产调控之下的机会与瓶颈。我们在座的各位嘉宾,都是我们基金领域,特别是在房地产领域的专家。我自己来自于乾立基金,我自己就不做过多的介绍。首先我邀请在座的嘉宾,对自己所在的机构简单介绍一下。

曹清柏:我是复星地产全球资本市场负责人。从我们自身来说,我们对复星地产的定位,不是一个传统的开发商,而是一个多门类、全种类、跨界、跨区域的综合型投资平台。复星地产是整个复星集团最重的资产平台,从复星地产涵盖的城市区域来说,我们在全球的11个门户城市有我们的全球办公室,涵盖了纽约、伦敦、苏黎士、米兰、法兰克福、悉尼、新加坡、东京、北海道、香港,大陆的33个强一线和二线城市,都有我们的城市公司和团队,这是复星地产的区域覆盖情况。规模来看,复星地产总资产规模是2400亿人民币,占复星集团整个60%左右,集团整个资产在4000亿人民币左右。3月份我们公布了业绩公告,我们的利润过百亿人民币,这是业绩的状况。

最后说一下业务的涵盖范围,我们在复星地产整个平台下有八条产品线,基本上涵盖了大家能够想到的市面上所有投资范围,包括住宅、旅游地产、文化、养老、基建,包括我们新进入的房地产上下游产业链PE、VC类投资,包括一手房代销以及物业类管理公司。复星地产不是传统开发商,而是全门类投资公司。最后欢迎大家买复星的股票,也欢迎大家做我们全球的合作伙伴谢谢。

董伟海:中信资本就是一个全球化的另类投资管理公司,现在我们管理的规模是190亿美金。特色上面,一方面是跨境的,比如原来的美元基金投中国,这在房地产这边已经做了十多年,这几年就投到海外去;也有本土资金,中国所谓的人民币基金投在本土。房地产这边,前前后后八个基金,有境外投到中国,这两年也有投美国和英国。业务另外一个特性,我们更多绝大部分都是做股权投资,这一点等会儿也可以和大家分享股权投资的酸甜苦辣。另外随着国内房地产市场和资本市场的发展,不断会有一些新的产品。

马林庆:感谢主办方的邀请,我是仟意资本马林庆,很高兴有机会和大家交流。仟意资本有点神秘,是房地产基金行业的后起之秀。这两年的发展速度比较快,目前我们管理的七支人民币基金,规模超过一百亿,和前面两位不同,我们是专注国内的市场,围绕不动产,有多元化的投资业务。我们叫仟意资本,当然管理规模千亿是我们的小目标,我们坚信借助中国经济的发展,房地产行业的变革,加上我们团队的钻研勤奋,争取早日成为这个行业的独角兽,谢谢。

谭恒:我是信业基金的谭恒,我们起步稍微早一点,是在2011年成立的一个私募基金。我们的服务范围比较广泛,刚才谈千亿规模,我们累计管理规模应该是过千亿了。今天此时此刻,我们2017年4月17号,我们旗下管理的人民币基金规模是450亿,我们很感谢我们的投资人对我们的支持,接受了很多银行、金融机构以及高净值客户的委托。资产端我们有幸服务了国内前20强,前50强的大型房地产企业,以及在2014年以后,我们开拓了政府,政府的工程、安居房,以及今年加大了对人才公租房项目的投资。总的来讲,这些年除了地产之外,2015年,公司尝试了私募股权方面的投入。新三板市场刚刚开始的时候,我们率先成立了四支新三板基金,投资标的全是在新三板上市的企业。最近这一年多大家比较辛苦,但是我们跟着市场在走,新三板我们相信会有更多活力,这次规模到20亿。还有在证券行业,我们成立了40亿的并购基金,在二级市场也有所建树。房地产规模会占90%以上,大部分业务也在尝试。跟专业PE比我们比较弱小,好在信业基金我们可以全方位用不同产品形式、不同方式,服务我们的客户,服务我们的投资人,谢谢!

安东:嘉德资本成立于2011年,到现在有6年的时间,我们主要的投资方向,包括房地产基金和私募股权投资。房地产基金里面,我们着重会看取一些股权类的投资机会,特别是围绕开发时代进入到存量时代以后,城市更新改造的一些股权并购机会,以及商业地产股权投资方向。我们也会看房地产上下游服务行业的股权投资机会。

930调控对于资金供给端和房地产基金募资结构有何影响?

成斌:广告做完了之后,后续我们来点实料。在过去十多年里面,房地产调控是限多宽少。只有在2008年金融危机出现的时候,和2014年对于三、四线去库存的时候,国家才真正给予比较宽松的房地产政策。在这十多年里面,一直以限购限贷为住。这一轮的政策有什么样的特征呢?原来房地产调控政策,主要是集中在需求端,限购限贷为主。我们这轮调控到了供给端,就是我们资金端。对于下面这个主题,我想跟大家进行探讨一下,930调控以后,对于资金供给端调控的影响,对于房地产基金募资结构等等有什么样的限制?

曹清柏:我们从复地的角度上讲,开发商在复地拿了很多项目,包括我们近期在武汉那了的一块130亿的土地,过年前前一天1月26号。这都是在930政策之后。我们在融资上发现了整个资金供给端的体系,发生了翻天覆地的变化。首先第一是银行,银行不能够再去做土地贷,这条路被掐死了。第二是原来常规性的保险公司,保险公司是通过信托或者基金结构,可以做第三方业务,但从现在保险基金来看,非商办类的用地是不能够投的,只要涉及住宅的一律不行。第三是原来传统的信托,大部分的信托业务,在交易对手中的选择,会越来越严。原来是百强,可能觉得房地产风险变大,变成50强,然后变成30强,现在恨不得所有的信托把交易对手变成10强。导致资源越来越集中,竞争越来越厉害,供给端的人钱很多,投不出去,账上资金损耗很厉害。中小型开发商拿地成本,或者整个拿地中期的费用,在销售前端中期费用会非常高,现在包括开发商、金融机构都在逐步做思路的转变。

从我们自身来说,我们两个大方向的决策。第一个决策是引入真实股权合作伙伴,因为传统债的形式,多家机构已经不能做了。真实股权在现在很多金融机构是一个非常开放的形态——房地产基金在做,很多信托、银行、保险公司自己也在做,这一块是未来发展的大趋势,也是能够打通资金通道的方向。第二,对于复星来讲比较特殊的方向就是海外,我们自己是香港的上市公司,我们也做了很多全球化融资平台,包括我们在巴西、日本、美国,前两天我们刚宣布在法国巴黎收购了一个上市平台。从复星自己结构来看,我们在海外有4到5个上市房地产募资平台,海外资金互通,包括跨境的,国外资金到国内来,日本资金投北美,韩国资金投印度,这种跨境的会越来越多,我们国内国外是分开来的。

董伟海:个人涉足房地产20多年,中信资本这块有10多年的房地产经验,这给我们的感觉是,市场永远是在变,变的过程中不同的机会不同掌握。作为一个相对比较保守的房地产基金管理公司,我们前两年还被一个权威机构评为业绩最稳定的房地产基金管理公司之一。我们对于这样的政策变化,还是抱比较积极的态度。刚才曹总也讲到,这种变化之下,大家更喜欢投股权的资金,这个正中我们的下怀。

从整个市场来看,可能以后有不同的机会,比如说改革开放30年,开发类的很多。后来就出现了一些存量资产,存量资产里面也有一些有改造空间。毕竟整个经济在发展,用户和租户需求也在不断提升,甚至有一些比较大的变化,比如新经济带来的冲突等等。在存量资产这块,也是有非常大的空间可以做,我们也在做这些。大家说城市更新等等,资金策略上我们就放到增值型这一块。开发那边,机会型的也会有机会。

海外也是这样,我们在美国的一家战略合作伙伴,我们看中它的原因之一,就是它的产品线比较广,从机会型到增值型——机会型的基金做大量的开发类,住宅、商用都有。这是我们这一行的乐趣,经济还是在发展,政策也有一些调整,自己的强项所在,能够在不同的阶段有不同的提升,我们过去做了很多开发项目,包括和开发商一起合作做住宅开发项目,有做商场。大家现在都会觉得商场很难弄,购物中心很难弄,其实或许也是一个很特别的机会。当其他的开发商或者业主,觉得很困难的时候,你自己的强项何在。我们强项之一,就是我们内部资产管理团队,这方面也会期待整个市场发展过程中,能不断有新的机会。

成斌:仟意资本主要聚焦国内的房地产市场,我觉得政策出台对仟意资本可能影响非常大。想听听马总的分享。

马林庆:前面两位回答很中肯。我们看到隔壁在风风火火的讨论人工智能,门口有VR,到了地产论坛就变成调控、资金接管,也不能怪主办方,我到别的活动有人说你们是不是要转行。这也代表目前社会对房地产行业和投资领域的误解,包括很多实体经济都在抱怨是不是房价贵,租金贵。我们想一下,看美国的房价哪里最贵,其实在加州,加州哪里最贵,硅谷。这影响到硅谷的竞争力了吗?我们反过来研究发现,区域的房价和当地的GDP总量增速,都是呈正相关。一个区域健康的房价增长,其实对于经济结构整体均衡的发展是有帮助的。类似于国内一线城市,比较有经济发展前景的区域,它不断吸引优质的资本产业和人才流入,房价就上去了。房价上去了,就淘汰了一些不具备持续盈利能力的,竞争力不强的行业和企业,而留下对城市发展规划,包括盈利能力、创新性更有竞争力的行业,这是一个良性的循环。

回到我们基金来说,我们认为调控是件好事。我们很焦虑,因为房价涨太快,我们的投资布局还在进行中。一个健康稳定的房地产市场,每一个在座的投资者都是最喜欢的。谢谢。

成斌:房地产行业太挣钱,所以我们低调一点。过去十多年来说都是调控得多,放得少,房价是涨得多,贴得少。北上广深,每年房价都是300、400、500的增长比例,我们就低调一点调控一下。下面请信业基金谭总介绍一下调控对于信业基金的影响。

谭恒:我们并不代表房地产,从信业基金来讲,我们更多是资本市场的从业者,去服务我们的投资人和我们的客户。我们谈到房地产调控的问题,今天作为一个从业人员,我们谈到准金融机构,我们如何去顺应这个市场的变化、调控的变化。我想应该谈到资金的问题,资金的变化应该不是对于房地产行业的MPA考核,对银行、金融机构还有央行他们正在做这个事情,中国经济体内所有行业都会遇到同样的情况,房地产稍微敏感一点,它属于重资产型,它的资金变化就会对地产有变化。

从私募股权基金来讲,我们在整个房地产金融市场里面很小的一块,银行、机构他们的占比很大。对行业来说有什么样影响,真说的不上。从我们从业的人员来讲,资金的来源是多少会有些影响,但我们并不是那么悲观。高来高去,低来低去,有可能看到资金紧了,反过来讲有可能就是机会,我们只是把这种进行传导。以前有句话,我们不生产水,是水的搬运工。我们的功能,我们不创造资本,仅仅是资本的搬运工。通过我们的劳动,把这种资本高效的输入一些基金,或者需要基金运用更好的企业发展,这是我们要做的。

最后谈到钱的来源。我们看到钱总是在那里,投资人的钱都在那里。他有他的投资特性,或者高收益或者稳定的收益,我们只要通过我们的努力,去创设这种产品,能够符他们的机构、高净值客户需要的时候,都可以解决这些问题。

信业基金去年底到今年初,我们在融资方面相对2016年第一季度过的还不错。如果我们继续服务客户,去体察客户需求的话,市场会给我们机会,谢谢!

调控后房地产基金的出路在哪里?

成斌:到安总这边,我想换一个主题,我们前面都在讲调控,后面我们讲讲发展。原来我们作为房地产基金,最主流规模最大的是夹层基金,面临这轮调控以后,安总您觉得对于我们后期发展,我们基金出路在哪里?

安东:从过往发展基金历程来看,夹层基金是数量最多规模最大的业务。中国夹层基金,往往是股夹债的模式,更多是偏向债,起到类似像银行、信托金融机构为房地产开发企业,在开发过程中间提供资金的支持,有点像过桥贷款的服务。随着政策收紧,这个方向会越来越难,其实我们把眼光放的更宽广一些,面向整个地产行业。你会发现我们过往看地产,在提地产开发,新房这些概念。随着这30年的发展,地产已经慢慢分化出来,它并不只是拿地、开发、建房子、卖房子,像成总的演讲提到,可能在美国和国外其他地方有很多类型的地产投资机会。走到我们今天这个时间,各种类型的地产投资机会,在不断产生,站在地产投资的角度来说,可能跟这次大会的主题,投资进化论是很相关的。作为地产投资来说,我们也应不断的进化,不断找到新方向。从投资角度来说,不光地产投资,各种投资其实都是风险跟收益的匹配。有一些传统住宅的开发业务,随着政策的调控,或者金融监管的松紧程度,会有比较大的波动。我们还是可以去挖掘市场上一些有价值的投资机会。

我对这个问题总体的认识,我觉得行业会不断挖掘行业内更好的机会。比如刚才提到的城市更新改造的商业项目并购,包括围绕运营未来资本证券化业务的延伸等等。我想未来我们探索更多新的业务领域。

成斌:谭总,这一轮进化以后,后续房地产基金发展机会在哪里?

谭恒:我刚才谈的一个情况,什么形式,股权、债权、结构性的产品,我的理解是这是技术性问题。国内做地产生意,听政府听党的话,这个很重要。比如现在这个政府,北京要搞公租房。这个时候资产基金就要大力去做,无论用股还是债的形式。对信业基金来讲这点好一点,信业基金我们有十几个投资品牌,都有私募基金管理资格的品牌。看政府主导部门希望我们以什么形式,就用什么形式,投资人那边接受什么形式我们就用什么形式。中间找到一个契合点去做。

未来的机会问题,这个行业不会死,企业都需要资金。我把房地产作为一个大的判断,除了建筑之外,基础设施建设,这是政府拉动GDP一个很重要的方式。我们往前走一步,信业做了一些尝试,我们参与了政府的基础建设。包括我们去年跟河南省某个市搞了广场,这些明星工程,机会还是很多,只要我们去寻找,兢兢业业去服务总是有机会的。

成斌:我们做房地产和参与房地产金融,要以人民的名义听党的话。董总在这块特别有发言权,因为中信资本这块,一直以来是以股权投资为主,我想请董总在这块跟我们分享一下,我们后续房地产基金发展的思路在哪里。

董伟海:做一些结构化安排的话,看风险收益最优,比如杠杆高到什么样程度你觉得风险是可控的,有更加高的收益你愿意冒更大的风险。夹层是一个非常好的资本结构中的一层,当你收购一个项目,银行给你50%,剩下的50%,全部用自己的资本金或者基金全部是股权的投入,还是说市场上有一些资金,它的风险口就是在前面传统银行贷款和后面的股权投资,你自己需要配。我们做实际投资中,也会用到夹层的资金,关键就是你要看你对杠杆,你对收益的要求。过去在国内做房地产很少有人亏钱,亏钱觉得是不可能的事情。现在慢慢就会看的出来,钱没有那么容易赚了。一方面我们觉得在底层资产方面,刚才讲到的,我们也是在房地产基金管理公司中,为数不那么多的,自己有一个很强的资产管理团队和项目管理团队。项目管理团队强到,我们能够自己拿地,自己建造。当然和开发商还是不一样,开发商有一定规模,全国的布局等等。我们在有些产品上面,比如说瑞金的两个商场就是我们自己造的,另外两个商场是我们改建的。资产管理方面,包括招商招租,大的决策我们都有自己内部的团队。在底层资产方面,除了大家拼投资判断能力,以后对于资产方面大家会看的很多。

另外在资产方面,实际上最近我们明显感到,在相对保守的资金端,银行也好,我们这个夹层的资金也好,他们会越来越喜欢我们。他们知道我们对风险的控制,实际上他们现在的风险口也是在降低,也是说还是要多谨慎一点。从宏观经济发展来说也好,从房地产整个无论是不是受政策影响,可能大家的风险口都会尝试往下走。这种情况下,我们做股权投资是有更加好的机会。市场欢迎我们,有些比较难的事情,我们能够做我们愿意做。比如有些开发商,国内的开发商是非常好学,学习能力很强。你要和他找到合作机会,那个利益的契合点在哪里。如果一个项目,他一眼就看好这个项目收益是非常高的,我们作为股权投资的基金来说,我们的附加值在哪里。或许是他需要其他股权投资人,和他共担一些风险,我们能够的确带来一些新的价值,或者我们能够看到一些开发商不是看的那么清楚的潜在价值。

你如果要到项目后期营运的话,比如说一个商场90年代就做过一段时间的商业。前一、两天就听前辈说,零售就是细节。我们现在的感觉,资本这一块,你自己要做得稳,你要把结构搭好,资产这一块,你要有这个能力,也要有这个决心去干一些耐心的活。尤其做存量资产,做营运,并不像开发商做好就卖。从这两块来看,一定会有非常多的机会,我们在中国市场、欧美市场,也是不断在寻求一些合作机会,也希望以后能和大家有更多的交流。

成斌:在这种监管下面,董总提的建议,一定要有非常强的主动管理能力,参与到资产管理里面去。,在全球房地产行业发展过程里面,发展里面有不同路径,黑石和铁狮门就是不同的路径。这里请曹总分享一下,复星地产这块怎么考量?

曹清柏:我听了董总对这个问题的答案,我觉得有很多契合点。最强调一点就是能力,所有的市场赚钱依靠的就是能力。第二点,应该是专业的人做专业的事。我觉得举几个例子,从复星地产或者从整个复星集团对标来讲,海外有千亿美元,募集第三方又有千亿美元。黑石是帮人贷款资金,账面没有多少资产,但是盈利非常好。你反观金融机构,股和债的投资是一半一半,没有讲哪一块东西特别赚钱,也没有讲哪一块特别不赚钱。在现在房地产发展的业务下面,夹层债是一个什么看法,从我们自身来看,三到五年,夹层债是一个非常大有可为,非常能赚钱的市场。从现在的监管,大家前面回到整个主题,调控环境下的房地产金融市场是什么样,调控越来越深以后,银行、保险包括传统的信托,能做的业务其实在往回缩。大量监管要求和风险管控情况下,我们提供给开发商的贷款层数不断往下缩的。开发商和投资商你给我30%的杠杆,我赚什么钱?这个时候夹层债就起到了非常明显的作用,这个对于中国市场是国来品而不是外来品。中国现在发展是属于资金前的渠道,我拿一个运营计划出来,土地证、股权制压一下,到了后期,碰到市场低迷状态,你投了一个物业,做了三到五年卖不出去,这怎么办,你去拍卖4折、5折价钱拍出去,资金出资方把自己本金拿出来,重资产持有方全亏掉,这是中国的做法。实际上在国际的市场,玩家都有非常强的资管团队和运营团队,资产持有人的角色往前进可以拿8到10的收益,前面还有优先级。往后走碰到难处,可以把整个项目接过来,前面50%钱还掉,把背后亏掉,7折价格把资产拿下来,运营下去,熬3到5年,这个才是标准的投融模式下房地产夹层基金的真正玩法。

在中国,夹层基金有很大的市场可走,以后会出现一个赢家通吃的局面,做的强可以把市场所有项目扫光,如果做的弱没有自己的能力,很容易就容易被淘汰掉。

4号文件出台后对于房地产资金的限制 该用什么方法来解决?

成斌:还有最后一个问题,我想提给马总和安总。因为我们中间前面讲了调控的问题,中间我们讲发展的问题,最后我们要收一下,从微观层面讲还是要谈调控。四号文出来以后,对于我们国内基金,结构层面有很大的影响。您觉得这块是对于我们房地产资金的限制,后续来讲我们有什么样的方法可以解决?

马林庆:总体市场还是不缺钱,房地产调控的方式,930更侧重于需求端。上周,国土住建部共同发文,对于城市的宅地供应进行结构化的调控。按照住宅的库存周期,6到36个月,对于周期长的停止土地供应,对于6个月以内要加快加量。我们回过头看,在热点一线城市,核心区域并没有更多的土地可以供应,外环郊环供应的地只能拉低均价,拉不到内环的价格。我们认为住宅未来还是一个很健康的市场,同时核心的一些商块,写字楼包括有产业升值潜力的工业地产,在短期内都会迎来膨胀。

刚才提到主动管理专业,对我们来讲就是点石成金。去年我们收的商场,已经配套了完整的运营方案,我们认为未来一、两年应该是黄金的投资期,我们会按照我们的产品结构配一些适当的杠杆,做到给投资人很好的回报,对我们来说也是很好的尝试。

安东:国家各种政策的出台,大的原则还是希望有利于市场的平稳发展,过快的发展对整个行业会带来比较不好的影响。聚焦到我们这个投资方向和领域来说,我们不太涉足过热的区域或者业态,还是把目光和重点放在有投资价值的核心区域的不错资产。这种不错资产怎么定义呢?可能会发现一些在核心区域核心地段,都有比较老的资产,老的楼,它本身的价值并不是很高。其实你以专业眼光来看,未来我通过改造也好,通过重新的业态注入、运营,能够提高资产的收益,获得资产本身价值的提升,这就是一个好的投资机会。

未来投资像别的行业一样,不能说什么行业热,这个行业能投,也可能贵。可能在一些蓝海、红海的区域里面,还会不断产生出合适的标底和项目,这是我们考量一个管理人看项目的眼光和能力。

成斌:房地产调控的目标是希望房地产行业更健康的发展,一个小时过去非常快。我们首先感谢各位嘉宾的分享,也希望各位来宾有所收获,谢谢大家!

 

 

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